Tài sản đảm bảo và những rủi ro có thể gặp

Tài sản đảm bảo (TSĐB) có nhiều loại, mỗi loại có tính đảm bảo và thanh khoản khác nhau. Các cán bộ tín dụng bắt buộc phải nắm vững các loại tài sản này. Trong đó, riêng mỗi loại tài sản đều chứa đựng rủi ro của nó. Tài sản đảm bảo càng tốt, thì khả năng thu hồi nợ càng cao, do khách hàng buộc phải trả nợ để lấy lại tài sản này. Và ngược lại, có nhiều loại tài sản với độ rủi ro cao, nhân viên Ngân hàng cần lưu ý. Dưới đây là một số loại tài sản đảm bảo bất động sản và rủi ro có thể gặp của mỗi loại.

TÀI SẢN: ĐẤT ĐAI, NHÀ Ở

Tài sản này được đánh giá là bất di bất dịch, có tính đảm bảo và thanh khoản ngày càng tốt. Và đất có chủ quyền được chứng nhận bằng các giấy tờ do Nhà nước cấp (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà,…) nên rất an toàn.

Tuy nhiên, đừng vội vã chủ quan mà không xem xét kỹ tài sản loại này. Bởi vì các tài sản này cũng chứa đựng nhiều rủi ro như sau:

Đất nông nghiệp, đất rừng, đất dự án chưa san lấp… rất khó xác định diện tích và ranh giới

Khách hàng chỉ vào 1 khu đất và bảo rằng từ hàng cây kia đến con sông kia là của họ. Nhưng thực tế, ít có các cột mốc để xác định. Do đó thông thường nhân viên tín dụng phải yêu cầu khách hàng có bản vẽ hiện trạng vị trí đất; thông tin quy hoạch dự án chi tiết… để tăng tính đảm bảo cho tài sản.

Sổ giả

Thực tế có nhiều khoản vay đã đi vào bế tắc khi phát hiện ra khách hàng cầm cố sổ giả; đến khi phát hiện thì khách hàng đã “ngoài vùng phủ sóng”. Do đó, để an toàn; bạn phải thực hiện đúng theo quy trình đăng ký giao dịch đảm bảo; từ khâu công chứng đến khâu đăng ký phòng tài nguyên môi trường của Ủy ban quận. Có nhiều khách hàng viện cớ cần tiền vay nhanh, và quen biết cò đăng ký này nọ; nên yêu cầu đưa hồ sơ cho khách hàng tự về quận đăng ký; mà thực chất là tiếp tục làm giả luôn các giấy tờ chứng nhận trên. Vì vậy, nhân viên Ngân hàng bắt buộc phải tự thực hiện quy trình để đảm bảo an toàn.

Lối vào qua hẹp (hẻm dưới 1m), không có lối vào

Các tài sản này có tính thanh khoản thấp do người mua nhà ít ai chọn nhà có hẻm quá nhỏ như này. Do đó, nếu nhân viên tín dụng chỉ căn cứ vào diện tích đất để cho vay, thì có thể sẽ bị hớ so với giá trị thực tế của loại nhà đất này. Nên hạn chế tỷ lệ vay của tài sản này để đảm bảo.

Nhiều người cùng đứng tên chung tài sản

Một số cá nhân được nhận thừa kế từ ông bà để lại cùng một số người đứng tên cùng. Những người này ủy quyền lại cho một người để đi vay, và mỗi người phụ trả một phần. Tuy nhiên đến khi trả nợ thì người này lại đẩy cho người kia, rồi dẫn đến kiện tụng khó khăn do vắng mặt người này, thiếu chữ ký người kia.

Một trường hợp khác nữa là sổ chỉ do một người đứng tên, nhưng thực chất là nhiều anh em khác cũng có quyền hưởng (một người đứng tên cho gọn, đỡ thủ tục. Người này thường là người lớn trong nhà như anh cả, chị cả,..). Người này tự ý thế chấp, đến khi không trả được nợ thì người nhà mới biết và xảy ra tranh chấp.

Chủ sổ chỉ là người bảo lãnh (bên thứ 3) chứ không phải bên vay, và 2 người này không có quan hệ họ hàng, huyết thống

Thực chất có nhiều trường hợp vay hộ, vay ké. Nghĩa là bạn có tài sản nhưng bạn không đủ chứng từ chứng minh; nên bạn dùng tài sản để đảm bảo cho 1 người khác vay do người này có đầy đủ giấy tờ cần thiết. Bạn lấy tiền và làm ăn thất bát, không trả được nợ; Ngân hàng tiến hành đòi tiền người vay thì người vay lại bảo là chỉ vay giúp chứ không sử dụng vốn, dây dưa cuối cùng khó đòi được nợ.

TÀI SẢN: CĂN HỘ, NHÀ DỰ ÁN

Thông thường các tài sản là căn hộ của các dự án chung cư, tòa nhà chỉ có hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán,… chứ chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ; nhưng vẫn được nhận thế chấp; và được xác nhận phong tỏa mua bán chuyển nhượng bởi chủ đầu tư công trình. Do đó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như:

Chủ đầu tư bỏ dở công trình

Do khủng hoảng kinh tế, giá vật liệu, lãi vay ngân hàng cao; chủ đầu tư không thể thực hiện tiếp công trình, buộc phải dây dưa thời hạn bàn giao nhà,… làm cho khách hàng cũng không bán được tài sản để trả nợ; chuyển nhượng cũng không ai mua, khách hàng cũng bị tăng lãi khoản vay, dẫn đến mất dần khả năng trả nợ.

Pháp lý chưa ổn

Một số trường hợp không có hợp đồng mua bán mà chỉ có hợp đồng góp vốn; và được chuyển nhường từ người này qua người khác bằng xác nhận có đóng dấu của chủ đầu tư; (chưa có hợp đồng mua bán từ chủ đầu tư với người mua cuối cùng). Khách hàng vẫn có chủ quyền đối với tài sản, tuy nhiên khi dùng tài sản này để thế chấp thì rất khó để Ngân hàng tiến hành xử lý tài sản thu nợ do còn liên quan đến nhiều đối tượng mua bán trước.

Khu vực bị phong tỏa, chưa hoàn thành dự án

Một số dự án do chủ đầu tư làm chui, hoặc chưa có quyết định chính thức từ tỉnh/thành phố; nên một số nhà đầu cơ đi tắt đón đầu để lấy giá rẻ; nhằm hưởng mức chênh lệch cao sau khi dự án được phép chính thức mua bán. Tuy nhiên, do sự thay đổi chính sách; hoặc do kéo dài lâu năm, khiến cho công trình không thực hiện được. Số vốn vay của khách hàng bị chôn chân, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ.

Rủi ro cháy nổ, sập

Khác với nhà phố, dù có cháy nhà vẫn còn nền đất để bán trả nợ. Chung cư mà cháy hoặc sập thì sổ hồng cũng chỉ còn là tờ giấy. Việc đợi chủ đầu tư bồi thường (nếu chủ đầu tư có lỗi); hoặc cơ quan bảo hiểm bồi thường (nếu nhà bạn có mua bảo hiểm) thì cũng là một vấn đề lớn, và thường dây dưa kéo dài. Do đó trường hợp này xảy ra xem như bạn mất khả năng đòi nợ.

TÀI SẢN ĐẢM BẢO: NHÀ XƯỞNG, KHO BÃI

Một số doanh nghiệp dùng nhà xưởng và các công trình xây dựng trên đất làm tài sản thế chấp. Tuy nhiên, đa số các khu sản xuất này đều là đất thuê (đất do Nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất hàng năm). Do đó, bị giới hạn về thời hạn vay và trả nợ; hoặc khả năng thanh khoản của các loại này thấp do giới hạn đối tượng mua bán. (Chỉ có những người có nhu cầu nhà xưởng tương ứng như hiện tại mới đồng ý mua lại; hoặc phải phá bỏ hết để xây lại cho phù hợp với dây chuyền công nghệ), dẫn đến việc thu hồi phát mãi tài sản khó khăn hơn.

Hoặc có trường hợp, cả nhà xưởng và dây chuyền công nghệ bị cháy hết; trong đó không phải lúc nào cũng có bảo hiểm 100%; và kể cả trường hợp có bảo hiểm thì việc xác định trách nhiệm bồi thường cũng là khá nan giải.

Tóm lại, các bất động sản mặc dù có tính thanh khoản cao và an toàn; tuy nhiên vẫn luôn tiềm ẩn những rủi ro mà nếu chủ quan sẽ không thấy; hoặc dễ bị bỏ qua. Do đó, là một cán bộ tín dụng; điều cần thiết là phải thực hiện đúng quy trình liên quan đến tài sản đảm bảo; đặc biệt các khâu liên quan đến cơ quan nhà nước.

Trên đây là những kiến thức về tài sản đảm bảo; và các rủi ro có thể xuất hiện của TSĐB do UB Academy tổng hợp và biên soạn. Hy vọng những thông tin này sẽ giúp bạn có được thêm hiểu biết về tài sản đảm bảo. Từ đó trang bị cho mình kĩ năng nghề nghiệp phù hợp.